Crédit SCPI : le jeu en vaut-il encore la chandelle ?

Crédit SCPI : stop ou encore ?

Pas un jour ou l’on entend parler d’inflation, de taux d’usure dont beaucoup ne connaissaient même pas l’existence quelques mois auparavant, taux de crédit qui augmentent tel le tyrolien mais jusqu’où ?

Les épargnants qui s’intéressent aux SCPI le savent, il n’était déjà pas chose facile de trouver un crédit SCPI, la banque en bas de chez vous ne concède généralement qu’à vous proposer sa SCPI « maison ». Il faut alors se tourner vers des conseillers en gestion de patrimoine, courtiers en crédit ou spécialistes des SCPI pour avoir une chance d’avoir le choix des SCPI. Qu’en est-il aujourd’hui ?
Crédit SCPI : est-il encore temps d’emprunter ?

Deux questions se posent, la première, est-ce que c’est encore rentable d’emprunter pour acheter des parts de SCPI avec des taux plus élevés et la seconde, quelles sont les offres proposées ? Aujourd’hui les personnes qui sont le plus impactées par la hausse des taux sont celles qui souhaitent acheter leur résidence principale ou secondaire. Pourquoi ? D’une part c’est à elles de supporter la totalité de la charge du crédit. De plus les intérêts du crédit ne sont pas déductibles. Une hausse des taux engendre mécaniquement un coût additionnel.
Prenons un exemple simple, il y a un an quand j’empruntais à 1% cent mille euros à la banque sur une durée de 20 ans, cela me coutait 460 euros par mois. Aujourd’hui, avec des taux à 2% sur la même durée cela me coute à présent 506 euros par mois. A retenir : par tranche de 100 000 euros sur une durée de 20 ans, cela me coute quasiment 50 euros en plus par mois (46 euros exactement) 1% de taux supplémentaire.

Et pour l’instant les prix non pas commencé à baisser. Acheter de l’immobilier pour y vivre est une charge plus lourde. En ce qui concerne l’investissement locatif, vous avez des « aides ». La première est que votre locataire vous aide à payer une bonne partie de votre mensualité de crédit. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier de l’immobilier. La seconde, vous pouvez déduire les intérêts bancaires de vos revenus fonciers vous permettant de payer ainsi moins d’impôts. Ainsi quand les taux de crédit sont plus attractifs, vous avez moins d’intérêts bancaires à déduire et vous payez plus d’impôts. Mais quand les intérêts augmentent, vous pouvez en déduire plus et donc le montant de votre impôt diminue. Essayons de voir le bon côté des choses !

Il y a un an quand j’empruntais 100 000 euros pour acheter des parts de SCPI sur une durée de 20 ans au taux d’emprunt de 2% avec un rendement SCPI de 4,5%, mon effort d’épargne était de 131 euros par mois correspondant au différentiel entre la mensualité du crédit de 506 euros et les loyers de 375 euros (4500 euros divisé par 12). A cela il fallait ajouter la fiscalité additionnelle de 135 euros issues des loyers SCPI, soit un effort d’épargne mensuel de 266 euros par mois fiscalité incluse. (Dans le cas d’une imposition standard avec une tranche marginale d’imposition de 30% plus les prélèvements).
Crédit SCPI : le jeu en vaut encore la chandelle ! Aujourd’hui, avec les mêmes hypothèses et un taux à 3% pour les deux offres de crédit SCPI actuelles, cela me coute plus cher, 180 euros certes de différentiel entre la mensualité de crédit de 555 euros et les loyers de 375 euros. Par contre la fiscalité additionnelle n’est plus de 135 mais de 112 euros soit un cout global de 292 euros.

A retenir, des taux de crédits plus élevés augmentent certes ma mensualité de crédit mais me

permettent de payer moins d’impôts. Quand pour ma résidence principale je dois débourser quasiment 50 euros en plus par mois, pour mon crédit SCPI l’effort est deux fois moins élevé soit 26 euros. Faut-il encore investir en SCPI ? Elément positif, les SCPI ont démontré leur résilience. De plus les SCPI achètent régulièrement de l’immobilier permettant de lisser les crises et les cycles. Jamais le rendement moyen n’a été inférieur à 4% en 50 ans d’existence. Et la main est en train de repasser aux acheteurs… Existe-t-il une offre de crédit qui vous permet de sélectionner l’intégralité des SCPI du marché sans aucune restriction ?
Crédit SCPI Axa

L’offre de crédit d’Axa Banque, répond à ce souhait des clients les plus exigeant quant au choix des SCPI. Vous avez le libre choix des SCPI alors profitez-en ! De plus la durée maximale du crédit est de 20 ans permettant de diminuer l’effort d’épargne mensuel. Le dernier taux constaté sur cette durée pour l’un de mes clients est de 2,85%.

Pour avoir accès à cette offre, le client doit déjà détenir du patrimoine immobilier (si je demande un crédit de 100 000 euros, je dois déjà détenir au moins 100 000 euros de patrimoine immobilier net de crédit). La banque demande également de souscrire une petite Assurance Vie en contrepartie commerciale.
Exemple Crédit SCPI AXA : Pour 100 000 euros emprunté, le client devra placer 15 000 euros sur un contrat d’assurance vie Axa. Pour l’assurance de prêt Axa accepte la délégation d’assurance permettant de sélectionner les assurances offrant le meilleur rapport qualité /prix. Un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans, avec une hypothèse de rendement SCPI de 4,5% au taux d’emprunt de 2,85% (hors assurance) avec une TMI à 30% et prélèvement sociaux compris vous demanderont un effort d’épargne mensuel de 288 euros.Crédit SCPI Crédit Mutuel Arkéa

L’offre du Crédit Mutuel Arkéa, propose une offre de crédit SCPI plus accessible. En effet, il ne vous sera demandé aucun placement pour faire « plaisir » à la banque. C’est ce qu’on appelle un crédit « sec », aucune ouverture de compte, carte, ni domiciliation de salaire. Rien !

Même l’assurance de prêt est facultative. Elle est plus accessible également car elle n’exige pas des profils de clients déjà propriétaires de biens immobiliers. Avec des taux équivalents à la première offre. Souplesse également car il est possible d’opter pour une durée de crédit jusqu’à 25 ans permettant de baisser encore plus l’effort d’épargne mensuel et de préserver votre capacité d’emprunt.
Exemple crédit SCPI Crédit Mutuel Arkéa : 100 000 euros emprunté au taux de 3,5% sur une durée de 25 ans avec une hypothèse de rendement SCPI de 4,5% et fiscalité incluse (TMI de 30% plus prélèvements sociaux) il vous en coutera 197 euros tout compris. Idéal pour les trentenaires, ayant du temps devant eux, en phase de création de patrimoine.Quelles SCPI acheter à crédit ?

Une liste de 27 SCPI est disponible avec des SCPI très plébiscitées par nos clients comme Epargne Pierre, Vendôme Régions, ActivImmo, Kyaneos Pierre, Primovie. Egalement des SCPI investies hors de France comme PF Hospitalité Europe, novapierre allemagne 2, LF Europimmo ou encore Sofidy Europe Invest. Bon à savoir ces 2 offres de crédit sont ouvertes pour les expatriés et pour les experts qui souhaitent souscrire au travers d’une SCI.

A la Boutique des Placements 30% des demandent de nos clients portent sur un financement SCPI.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Un message, un commentaire ?

modération a priori

Attention, votre message n’apparaîtra qu’après avoir été relu et approuvé.

Qui êtes-vous ?
Ajoutez votre commentaire ici

Ce champ accepte les raccourcis SPIP {{gras}} {italique} -*liste [texte->url] <quote> <code> et le code HTML <q> <del> <ins>. Pour créer des paragraphes, laissez simplement des lignes vides.